资产管理——未来不动产企业的商业蓝海

改革开发四十余年，房地产行业经历了高速发展的红利期，目前随着中国城市发展已经从快速城镇化进入了城市功能完善升级的新阶段，房地产行业也从开发为主进入了不动产综合运营的转型发展期。据国家统计局最新统计资料，2022年1至3月房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。

无论从国家的宏观政策，投资资金的流向，还是新房开工情况上来看，房地产开发建设的黄金时代已一去不复返，未来不动产行业的发展方向究竟在哪里？商业蓝海到底在哪里？《吕氏春秋》曾云"君子谋时而动，顺势而为"，我国十四五规划已提出"完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量"，由此可见未来不动产企业应把重心转移到提升存量资产的精细化管理，只有苦练内功，提升自身资产管理水平，才能应付多变的商业环境，在商业竞争中立于不败之地。

据仲量联行发布2021全球企业不动产趋势来看，未来不动产行业应有以下十大趋势：混合办公、办公场所个性化、健康至上、"数字"为先、奔向"零碳"、负责任的房地产、分散式城市化、灵活转型、未来导向型指标、韧性。以上趋势指明了不动产企业努力的方向，那么企业应该怎样去管理资产、利用资产，使资产创造最大的经济价值呢？在认证君看来应做到以下几点：

1. 不动产行业资产管理应与新时期的企业战略保持一致。

当下不动产行业的企业战略应从轰轰烈烈地房地产开发建设转变为可持续的长期持有运营上。在此基础上，资产管理战略也应随之发生变化。资产从规划设计、开工建设、运营管理乃至退出都要以可持续发展为目标，展现高质量、高标准、高效能、精细化、以人为本的特质。切不可重建设，轻质量；重短期经济效益，轻长期发展规划。

2. 借助数字化手段，厘清资产状态，提高资产利用率。

多年以来，在不动产行业中，施工建设如火如荼，以物业管理为代表的不动产存量管理一直作为非主流业务存在着，导致不动产企业对资产状态不清晰、资产利用率不高、服务水平较低，基于新的历史背景，这种现状亟需改善，具体分析如下：一方面，共享办公的兴起，出于管理模式升级的需求及成本的压力，不动产企业都应加快数字化脚步，提升资产管理水平。

最近几年，随着数字经济的发展，共享办公以其灵活、个性化的管理模式，以及其成本的优势备受推崇。反观传统写字楼物业管理，一般都采用长租期，只要租户交了租金，就万事大吉，不管场地是否实际闲置，物业公司都漠不关心，这样的资产管理模式无疑会造成资产的闲置、浪费，租户也会承担不必要的成本。以下数据是美国权威房地产公司高纬环球研究评估全球优质写字楼的成本，我们不难看出共享办公的成本优势。


基于共享办公租金成本优势及其管理的灵活性和个性化，它不仅成为新兴互联网公司的选择，许多大型企业如微软、埃森哲、安永、德勤也都在积极地寻求共享办公解决方案。

另一方面，新冠疫情的影响，促使办公模式更灵活，集中式办公与远程办公相结合的混合式办公模式也已悄然形成。您的物业已为混合办公做好准备了吗？能满足随处办公、拎包办公的条件吗？混合办公时代的到来，必然会推动办公资源的共享，如果我们的企业不能对资产情况了如指掌，就无法盘活存量。

由此看来，对于不动产行业，之前一直在马不停蹄的加快建设，而当下是时候停下来数一数家底，到底自己有多少资产，而这些家底不仅要明确到一栋物业、一间办公室，而且要将空间与空间内所配备的设备进行关联，并且能够对设备的状态进行实时监控，精确到每一个房间、每一工位及其配备设备的状态。这就需要我们借助数字技术，给我们的资产管理插上智慧的翅膀，只有这样才能应付未来混合办公、共享办公对个性化、灵活性的要求，真正做到家底清、不闲置、不浪费。

3. 不动产行业资产管理需要融入低碳环保的理念。

随着气候变暖、极端气候天气增加，世界各国都在为碳中和的目标而努力，从来自Energy & Climate Intelligence Unit的净零排放跟踪表统计的情况来看：已实现碳中和的2个国家，已立法的6个国家，处于立法中状态的包括欧盟和其他3个国家。另外，有12个国家（包括欧盟国家）发布了政策宣示文档。

根据我国十四五规划及2035年远景目标纲要，2030年碳达峰，2060年实现碳中和的要求，节能减排、绿色环保已经不再是口号，而是已纳入国家的政策监管范围，作为企业公民是必须要遵守的。目前我国在绿色金融的推广方面已建立碳交易市场，未来超额碳排放，企业是要付出高昂的资金成本。

由此可见，推动节能环保，不仅是企业的责任和义务，也直接关乎企业的生存与发展。作为不动产企业，无论是施工建设还是日常运营都必须将低碳环保放在重要位置。

首先，施工建设中我们要选择低碳环保的材料；其次，在设备资产的选型上我们也要选择低耗能设备；最后，在运营管理中我们要利用数字化手段检测碳排放，采取有效措施降低碳排放，从而树立负责任的良好企业公民形象，为实现我国碳达峰和碳综合的目标贡献力量。以上这些都为不动产企业的资产管理提出了新的目标和挑战。

4. 不动产资产管理要做到人、场地、管理过程三者和谐统一。

随着人类社会的进步，人对房屋、建筑的要求不仅仅是遮风避雨，而且要求舒适及给人带来身心愉悦，提升幸福指数，从而激发人的创造力，使人们能够创造出更大的价值。房屋设施是人类生活、生产的基础条件。良好的办公环境可以展现一个公司良好的企业文化，可以增强员工对企业的认同感和归属感，能够提升员工的工作效率，为企业创造更大的价值；良好的居住环境，有利于人身心健康，有利于人与自然的和谐统一。我国十四五规划提出促进城市高质量、可持续发展，越来越多的大公司也对工作环境十分重视。未来不动产发展必须考虑以人为核心，整合人、场地及管理过程，使三者达到和谐统一，给人带来最大的便利，为人类社会创造更大的福祉。

综上所述，实施精细化、个性化、智能化的资产管理，提升不动产行业的存量管理水平，是未来不动产行业获取最大商业利益的基础，也是我国提升城镇化发展质量，建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市的关键。

为了完成这一目标我们需要一套科学的方法论指导我们的行动，不动产企业要做好资产管理，需要关注三个方面：

1. ISO55000资产管理体系系列标准，其规定了企业在资产管理中应该要做什么，对资产管理提出了要求，企业可以根据自身的实际情况，如自身的行业特点、规模大小、资产特点、长期的经营方针目标、年度的经营指标、优先事项及运营发展的限制性等因素，制定自己的资产管理战略、方针、政策、资产配置方案、资产管理流程等。

该体系的应用可以使资产管理承接企业的总体战略，通过计划、执行、绩效评估、改善四个循环，实现资产的闭环管理，使投资更科学、执行过程更高效、绩效考核更合理，并且可以将考核结果作为改善的依据，从而提升资产回报率，使资产综合收益最大化，乃至实现股东收益最大化。

2. ISO41000设施管理体系系列标准，该系列标准通过在建筑环境内整合人、场所、过程，并以改善人们生活质量、提高核心生产力为核心目的，它能够指导不动产企业如何实现人、场所、管理过程的和谐统一，使企业综合收益最大化，最终为人类社会创造更大的福祉。

这些标准汇集了世界各国专家的智慧，是我们企业资产管理、设施管理的科学方法论，指导不动产企业按照最科学的方法搭建自身的资产管理战略目标、流程、制度及管理信息系统，只有将体系理论有机的融入资产管理中，才能使我们的资产安全运营、保值、增值，使企业在资产管理之初就赢在起跑线上，最终实现企业价值最大化。

3. ESG—环境、社会和公司治理，关注企业环境、社会、治理绩效而非财务绩效的投资理念和企业评价标准。基于ESG评价，投资者可以通过观测企业ESG绩效、评估其投资行为和企业（投资对象）在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面的贡献。关注ESG，就是关注企业的可持续发展，实现不动产行业绿色发展、低碳发展、健康发展、合规发展。

俗话说“没有规矩不成方圆”，在国家层面上也越来越重视标准化工作，2021年10月10日，中共中央、国务院印发了《国家标准化发展纲要》，纲要指出“标准是经济活动和社会发展的技术支撑，是国家基础性制度的重要方面。标准化在推进国家治理体系和治理能力现代化中发挥着基础性、引领性作用。新时代推动高质量发展、全面建设社会主义现代化国家，迫切需要进一步加强标准化工作。”由此可见标准化工作已日益受到国家的重视，我们不动产企业在面临新的历史挑战时也需要及时拿起标准化武器，及早抢占未来的商业蓝海。

特别关注

2022年SGS联合COMIN中国及全国资产管理标准化委员会SAC/TC 583，基于ISO55000、ISO41000系列标准以及中华人民共和国国家标准GB/T40829-2021《组织资产管理体系成熟度评价》，参考ESG涉及的相关标准要求，联合编制《商务楼宇资产管理成熟度等级评价》，敬请期待。SGS在ESG领域深耕多年，为多家知名企业提供了定制化解决方案。

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